fbpx
Website Header

Домовладельцы Нью-Йорка сталкиваются с огромными неизвестными, поскольку страховка от наводнений меняет ткацкий станок

Оливия Швоб
Пределы города

Если доступность жилья и устойчивость к изменению климата являются двумя наиболее насущными проблемами, с которыми сталкивается Нью-Йорк, зона затопления отмечает их оспариваемое пересечение. Поскольку сильные дожди затопляют станции метро, канализационные сети и даже автобусы Стейтен-Айленда, жители низменных городских водоемов, окруженных водой, не уверены, что из-за сильного шторма их дома временно - или навсегда - станут необитаемыми.

Тем не менее, для домовладельцев среднего и рабочего класса, проживающих в основном в этих районах, еще один прилив угрожает их способности оставаться на месте даже в сухие и солнечные дни: страхование от наводнения.

Владельцы береговой линии города и их защитники готовятся к воздействию, поскольку еще два основных ожидаемых изменения в федеральной политике страхования от наводнения обещают кардинально изменить ландшафт доступного жилья в Нью-Йорке.

Растущие риски и затраты

Домовладельцы в «зонах затопления высокого риска», согласно графику Федерального управления по чрезвычайным ситуациям, по закону обязаны приобретать страховку от наводнения, если они держат ипотечные кредиты, финансируемые федеральным правительством. Поскольку ущерб от наводнения не покрывается страховкой обычного домовладельца, большинство из этих домовладельцев приобретают страховку у частных компаний по ставкам, установленным в рамках Национальной программы страхования от наводнений FEMA.

Владельцы за пределами зон повышенного риска, которые получили государственную помощь в случае стихийных бедствий от FEMA или участвовали в местных программах, таких как Build It Back, также обязаны застраховать свои дома.

Когда ураган «Сэнди» далеко перешагнул границы ранее нанесенного на карту риска наводнения, страхование от наводнения перешло от десятины на роскоши пляжной жизни до финансового давления на тысячи домовладельцев в Стейтен-Айленде, Бруклине и Квинсе. В последнее время это финансовое давление усиливается.

Большинство домов в зонах затопления в Нью-Йорке были построены до 1983 года, когда принятие карт риска стало диктовать стандарты строительства в пойме. Исторически такие дома имели право на субсидированные страховые тарифы.

Тем не менее, страховые взносы от наводнений могут составлять тысячи долларов в год - значительная утечка для домовладельцев из рабочих зон Нью-Йорка. В 2017 году исследование RAND Corporation о финансовом бремени страхования от наводнений в Нью-Йорке показало, что среднегодовая премия на дом в зоне наводнения с высоким риском составляет $3,000, при этом некоторые домовладельцы платят почти $10,000 в год. (В этом году средняя страховая премия за наводнение составляла $700.)

Исследование показало, что 25 процентов всех домовладельцев Нью-Йорка в зоне высокого риска, включая 60 процентов домовладельцев с очень низким доходом и 40 процентов домовладельцев с низким доходом, уже боролись с чрезмерно дорогой комбинацией страховых взносов от наводнений и налогов на недвижимость. и ипотечные платежи.

Что еще хуже, в 2012 году Конгресс принял закон, направленный на то, чтобы спасти программу страхования FEMA от несостоятельности, и эти субсидии постепенно начали уменьшаться, в результате чего страховые взносы в связи с наводнением возросли. Хотя впоследствии это увеличение было ограничено последующим законодательством, страховые взносы могут увеличиваться до 18 процентов в год; в национальном масштабе в 2018 году премии выросли на 8 процентов в целом.

Многие клеветнические карты остаются загадкой

Еще большие изменения сейчас вырисовываются.

Хотя FEMA выпустила «консультативные» карты опасностей зоны затопления совсем недавно, в 2017 году, она не обновляла свои официальные карты - которые диктуют строительные стандарты и обязательства по страхованию - с 1983 года. Отсутствие страховки, вытекающее из устаревших карт, привело к разрушению урагана «Сэнди», поскольку домовладельцы без страховки изо всех сил пытались управлять сложной бюрократией федеральной помощи при бедствиях и ремонтировать свои дома.

С тех пор пересмотр занимал первое место в списке приоритетов города, не в последнюю очередь потому, что домовладельцы в зонах затопления с высокой степенью риска могут получить льготные страховые тарифы, подняв свои дома - стимул, который может уменьшить ущерб, нанесенный в результате будущих наводнений.

Но измененные карты неизбежно приведут к увеличению количества домов в пойме и увеличению числа домовладельцев, которые вынуждены покупать страховку от наводнений, что делает последнее убежище домовладением с низким доходом стабильно менее доступным.

Когда FEMA выпустила предварительный пересмотр карт опасности наводнений в Нью-Йорке в 2015 году, городское правительство решительно обжаловало его, утверждая, что агентство переоценило масштабы поймы и высоту будущих наводнений, обременяя слишком много домовладельцев слишком высокими уровень риска. В 2016 году FEMA приняла апелляцию и вернулась к чертежной доске.

С тех пор, по словам Кэролайн Наги, директора по исследованиям в Центре окрестностей Нью-Йорка (CNYCN), больше нет понимания того, что предвещают обновленные карты. Сторонники жилищного строительства предсказывают, что новые карты будут выпущены в 2022 году, вероятно, без предупреждения. До тех пор, как говорит Надь, «мы работаем вслепую».

Рейтинговая система является еще одной переменной

Изменение, которое недавно появилось на горизонте и стало еще менее понятным, - это новая система оценки риска наводнений.

Метод FEMA по измерению риска наводнения определяет страховые взносы для тех домовладельцев, которые должны его купить; этот метод, как и карты угроз, не успевал за изменяющимися технологиями и климатом.

Исторически обязательство по страхованию от наводнения было относительно простым расчетом: владелец либо находится в зоне высокого риска, и должен покупать страховку, либо нет, и нет; нормы определяются разницей между высотой дома и «базовым уровнем паводка» или ожидаемым уровнем воды будущих паводков; субсидии несколько компенсируют расходы.

В марте FEMA объявило об инициативе «Risk Rating 2.0», которая вступит в силу в октябре 2020 года, но агентство описало новую политику только в кратких, смутных выражениях. Скорректированная рейтинговая система стремится «закрыть разрыв в страховании» и будет включать в себя детальные, подробные данные о каждой партии, которые потенциально могут включать стоимость реконструкции дома; расстояние от береговой линии или берега реки; различное воздействие различных видов наводнений; или история наводнения структуры.

Как и карты риска наводнений, рейтинг риска 2.0 - это черный ящик. Все 5 миллионов действующих держателей страховых полисов по всей стране увидят, что их ставки изменятся в рамках системы Risk Rating 2.0, но до тех пор, пока FEMA не выпустит более подробное описание политики, точная форма и направление этого изменения остаются загадкой.

Не удивительно, что изменение системы было спорным и медленным. Повышение страховых тарифов может кардинально повлиять на доступность по цене для индивидуальных владельцев и рынка жилья в целом, поскольку дома с обязательным страхованием становятся дороже в приобретении и становятся более трудными для продажи.

Исследование Rand Corporation, проведенное в 2017 году, показало, что ликвидация «дедушкины», которая позволяет незастрахованным домовладельцам за пределами зоны затопления покупать страховку по ставке, отражающей их текущий, более низкий уровень измеренного риска до принятия новых карт угроз, - может почти удвоить среднюю страховую премию от наводнения и снизить стоимость недвижимости на десятки тысяч или даже сотни тысяч долларов.

Риск, ставки и отказоустойчивость

Пока не ясно, сохранит ли Risk Rating 2.0 политику дедовства, но Норин Клэнси, аналитик политики RAND и один из соавторов отчета 2017 года, говорит, что метод рейтинговой оценки на основе структуры и рисков отражен в мартовском объявлении. предполагает, что субсидии, основанные на карте угроз, такие как дедушка, могут вскоре оказаться на рубке.

«На теоретическом уровне, это хорошая идея, чтобы подтолкнуть людей к более основанным на риске ставкам», - говорит Клэнси. «Субсидированные цены могут давать людям искаженное ощущение их риска».

Отказ от субсидий также может помочь укротить долг NFIP, который достиг максимума в $30,4 млрд. В 2017 году. Ссылаясь на свои «неустойчивые» финансы, Конгресс предоставил программе только временную повторную авторизацию с этого года, продолжительностью в несколько месяцев, последняя из которых установлена истекает 30 сентября

Но с точки зрения домовладельцев, более точная и тонкая картина опасностей зоны затопления может не приветствоваться, если она возрастает до стоимости проживания в их домах.

Мартовское объявление вызвало возмущение у домовладельцев на Лонг-Айленде, которые ожидают более высоких премий в результате высокой региональной стоимости строительства - один из факторов, который может быть включен в новое исчисление. Сможет ли их страх осуществиться, пока неизвестно.

По словам Наги, на основании ограниченной информации, имеющейся в настоящее время, домовладельцы Нью-Йорка в разных кварталах могут ощутить последствия в разной степени, но для многих эти показатели, вероятно, возрастут. И любое увеличение, даже если оно ограничено 9 процентами в год - цифра, предложенная в двухпартийной мере, предназначенной для защиты от скачков ставок в результате «непроверенной и неизвестной методологии», - может стать последней каплей для домовладельцев, которые уже чувствуют себя ущемленными.

Потеря права выкупа перед потопом?

Есть основания полагать, что сжатие очень сильно ощущается во многих из уязвимых от наводнений районов Нью-Йорка, где показатели потери права выкупа резко возросли в 2017 году и продолжают расти. В таких районах, как Берген-Бич и Нью-Дорп, которые наиболее сильно пострадали от урагана «Сэнди», в последние три года показатели потери права выкупа увеличились в два-три раза, что намного больше, чем в целом по городу. В самом последнем квартале, в то время как число выкупов по всему городу в целом сократилось, в таких кварталах, как Канарси, Берген-Бич и Милл-Бэйн, количество выкупов, особенно заявок до выкупа, возросло.

Адвокаты по предотвращению потери права выкупа и адвокаты домовладельцев в Бруклине и Статен-Айленде предупреждают, что постепенное увеличение ставок страхования от наводнения вряд ли будет движущей тенденцией позади потери права выкупа в этот момент. Например, в Канарси больше домовладельцев с низким доходом, чем в среднем по городу, и он был эпицентром кризиса 2008 года. «Причины, по которым наши клиенты обращаются взыскания, такие же, как и раньше: потеря дохода, медицинский кризис или изменение состава семьи», - говорит Анджела Дэвидсон, директор Программы предотвращения потери права выкупа в Жилищных службах соседства Бруклина, которые обслуживают домовладельцев, которым угрожают выкупа в южных районах Бруклина, включая Канарси.

Но финансовые трудности имеют способ накапливать друг друга, и текущие числа заявок до выкупа рисуют картину низменных, подверженных наводнениям районов на грани кризиса. Увеличение страховых взносов от наводнения может склонить чашу весов.

Роуз Мари Кантанно, адвокат по надзору за проектом по предотвращению потери права выкупа в New York Legal Assistance Group, говорит, что некоторые клиенты, особенно пожилые домовладельцы, уже испытывают финансовые трудности из-за комбинации страховых взносов и налогов на недвижимость. (Согласно данным исследования страхования на случай наводнения и доступности, опубликованного CNYCN в 2017 году, в окрестностях зоны затопления в Нью-Йорке доля жителей старше 70 лет выше, чем в городе в целом.) Для владельцев с фиксированным доходом увеличение продолжительности жизни быстро станет несостоятельна. «Это проблема сейчас; это будет гораздо большая проблема », - говорит Кантанно.

Тем не менее, по словам Надя, есть место для оптимизма. Субсидии для компенсации затрат для некоторых домовладельцев останутся в силе, и предельные значения ежегодного темпа роста, вероятно, будут сохранены, когда новая система рейтинга вступит в силу. А более подробная информация о риске наводнений создает возможность для просвещения домовладельцев и привлечения инвестиций в смягчающие и адаптивные меры.

В соответствии с существующей системой, возведение дома дает кредит в сторону субсидированной премии; Рейтинг риска 2.0, вероятно, будет включать кредиты для более широкого спектра видов деятельности, включая перемещение дорогих приборов и элементов системы зданий на верхние этажи. Для владельцев прототипных нью-йоркских рядных домов, которые более или менее невозможно поднять, такое изменение политики может означать реальную возможность оборудовать свои дома для большей отказоустойчивости и получить доступ к более низким страховым тарифам.

Надь также предположил, что расширение поймы может стимулировать более широкий разговор. «Разговор о наводнениях имеет тенденцию быть бинарным, но существует целый спектр рисков», - говорит Надь; различные меры по смягчению последствий и адаптации могут быть подходящими для домовладельцев, сталкивающихся с различными уровнями угрозы. По словам Наги, более тонкая система рейтингов могла бы придать доверие таким политикам, как проверенные на средства субсидии и выкупы для «управляемого отступления», которые были более популярными, чем доступные после «Урагана Сэнди».

Независимо от того, что появление новых карт риска наводнений на пятках новой системы оценки риска будет означать, что домовладельцам в этих районах придется принять несколько сложных, финансово значимых решений за очень короткий период времени. Но до тех пор они ждут.

Первоначально опубликовано в Пределы города 18 сентября 2019 г.

Поделиться этой записью

Поделиться в facebook
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
Поделиться в pinterest
Поделиться в print
Поделиться в email

Статьи по Теме

A woman sitting on a coach reading papers.

Адвокаты говорят, что жители Длинных островов строят окончательные планы в более молодом возрасте

Мария Хантер из NYLAG рассказала Newsday о важности составления расширенного плана, когда вы здоровы, чтобы учесть и систематизировать свои предпочтения.

Прочитайте больше "
An elderly man in a hospital bed.

«Это страшнее, чем операция»: год спустя неопределенность в отношении отсрочки медицинского обслуживания остается

Норма Тинубу из NYLAG сообщает WBUR, что тяжелобольные клиенты, не имеющие документов, отчаянно нуждающиеся в отсрочке лечения, сталкиваются с беспрецедентными отказами и возможной депортацией.

Прочитайте больше "

Недостаточно приостановить выселения во время COVID. Что нужно нуждающимся арендаторам.

Эксперты NYLAG по вопросам жилья обсуждают текущий кризис и то, что нужно сделать, чтобы помочь арендаторам, которые не могут позволить себе арендную плату.

Прочитайте больше "
Eileen Connor (left) and Toby Merrill of the Harvard Law School's Project on Predatory Student Lending Photograph courtesy of the Project on Predatory Student Lending

«Атака на концепцию долга»

В этой статье журнала Harvard Magazine Джессика Рануччи из NYLAG прямо заявляет, что для преодоления проблем, связанных с судебными разбирательствами в коммерческой индустрии колледжей, требуется перспективный судебный процесс.

Прочитайте больше "
Русский
English Español de México 简体中文 繁體中文 Français اردو বাংলা Русский
Пролистать наверх

В ответ на кризис COVID-19 мы все еще усердно работаем, и наши линии приема открыты, но, пожалуйста, обратите внимание, что наш физический офис закрыт.

В эти беспрецедентные времена мы запустили бесплатную горячую линию по юридическим ресурсам NY COVID-19 и собрали последние обновления для юридических и финансовых консультаций.