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Los propietarios de viviendas de Nueva York se enfrentan a enormes incógnitas a medida que se avecinan los cambios del seguro contra inundaciones

Olivia Schwob
Límites de la ciudad

Si la asequibilidad de la vivienda y la resistencia al cambio climático son dos de los desafíos más urgentes que enfrenta la ciudad de Nueva York, la zona de inundación marca su disputada intersección. A medida que las fuertes lluvias inundan las estaciones de metro, las alcantarillas e incluso los autobuses de Staten Island, los residentes de los barrios bajos de la ciudad con frentes de agua se preparan, sin estar seguros de si una tormenta extrema dejará sus hogares temporalmente, o permanentemente, inhabitables.

Sin embargo, para los propietarios de viviendas en su mayoría de clase media y trabajadora en estos vecindarios, otra marea creciente amenaza su capacidad para quedarse, incluso en días secos y soleados: el seguro contra inundaciones.

Los propietarios de la costa de la ciudad y sus defensores se están preparando para el impacto, ya que otros dos cambios importantes previstos en la póliza federal de seguro contra inundaciones prometen alterar fundamentalmente el panorama de viviendas asequibles en la ciudad de Nueva York.

Riesgos y costos crecientes

Los propietarios de viviendas en "zonas de alto riesgo de inundaciones", según lo establecido por la Administración Federal de Manejo de Emergencias, están obligados por ley a adquirir un seguro contra inundaciones si tienen hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Como los daños por inundaciones no están cubiertos por el seguro de vivienda regular, la mayoría de estos propietarios adquieren seguros de compañías privadas a las tarifas establecidas por el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones de FEMA.

Los propietarios fuera de las zonas de alto riesgo que hayan recibido asistencia pública por desastres de FEMA o hayan participado en programas locales como Build It Back también deben asegurar sus hogares.

Cuando la supertormenta Sandy superó por mucho los límites del riesgo de inundación previamente mapeado, el seguro contra inundaciones pasó de un diezmo de los lujos de la vida frente a la playa a una presión financiera para miles de propietarios de viviendas en Staten Island, Brooklyn y Queens. Recientemente, esa presión financiera se ha intensificado.

La mayoría de las viviendas en las zonas de inundación de Nueva York se construyeron antes de 1983, cuando la adopción de mapas de riesgo comenzó a dictar los estándares de construcción en la llanura de inundación. Históricamente, estas casas han sido elegibles para tarifas de seguro subsidiadas.

Sin embargo, las primas de los seguros contra inundaciones pueden costar miles de dólares al año, lo que representa una pérdida significativa para los propietarios de viviendas de clase trabajadora de las zonas inundables de la ciudad de Nueva York. En 2017, un estudio de RAND Corporation sobre la carga financiera del seguro contra inundaciones en la ciudad de Nueva York encontró que la prima anual promedio de una casa en una zona de alto riesgo de inundación era de $3,000, y algunos propietarios pagaban casi $10,000 por año. (A nivel nacional, ese año, la prima promedio del seguro contra inundaciones fue $700).

El estudio estimó que el 25 por ciento de todos los propietarios de viviendas de la ciudad de Nueva York en la zona de alto riesgo, incluido el 60 por ciento de los de muy bajos ingresos y el 40 por ciento de los de bajos ingresos, ya estaban luchando con una combinación prohibitivamente cara de primas de seguros contra inundaciones e impuestos a la propiedad. y pagos de hipoteca.

Para empeorar las cosas, en 2012, el Congreso aprobó una legislación destinada a salvar el programa de seguros de FEMA de la insolvencia, y esos subsidios comenzaron a disminuir gradualmente, lo que provocó que las primas de seguros contra inundaciones aumentaran. Aunque esos aumentos se vieron limitados posteriormente por la legislación posterior, las primas aún pueden aumentar hasta un 18 por ciento por año; A nivel nacional en 2018, las primas aumentaron un 8 por ciento en general.

Los mapas muy difamados siguen siendo un misterio

Ahora se avecinan cambios aún mayores.

Aunque FEMA emitió mapas de peligro de zonas de inundación "de aviso" tan recientemente como en 2017, no ha actualizado sus mapas oficiales, que dictan los estándares de construcción y las obligaciones de seguro, desde 1983. La falta de seguro a partir de los mapas obsoletos contribuyó a la devastación del huracán Sandy. mientras los propietarios de viviendas sin seguro luchaban por sortear la compleja burocracia de la ayuda federal por desastre y reparar sus hogares.

La revisión ha estado en la parte superior de la lista de prioridades de la ciudad desde entonces, sobre todo porque los propietarios de viviendas en zonas de alto riesgo de inundaciones pueden obtener tarifas de seguro con descuento elevando sus viviendas, un incentivo que probablemente reducirá el daño causado por futuras inundaciones.

Pero los mapas alterados inevitablemente significarán más viviendas en la llanura aluvial y más propietarios obligados a comprar seguros contra inundaciones, lo que hará que el último refugio de la propiedad de viviendas de bajos ingresos sea cada vez menos asequible.

Cuando FEMA emitió una revisión preliminar de los mapas de peligro de inundaciones de la ciudad de Nueva York en 2015, el gobierno de la ciudad apeló enérgicamente, argumentando que la agencia había sobrestimado la extensión de la llanura aluvial y la altura de las inundaciones futuras, lo que cargó a muchos propietarios con un nivel demasiado alto. nivel de riesgo. En 2016, FEMA aceptó la apelación y volvió a la mesa de dibujo.

Desde entonces, según Caroline Nagy, directora de investigación del Centro de Barrios de la Ciudad de Nueva York (CNYCN), no ha habido más información sobre lo que presagian los mapas actualizados. Los defensores de la vivienda predicen que se lanzarán nuevos mapas en algún momento de 2022, probablemente sin previo aviso. Hasta entonces, dice Nagy, "hemos estado trabajando a ciegas".

El sistema de calificación es otra variable

Un cambio que apareció más recientemente en el horizonte, y que aún se comprende menos, es un nuevo sistema de clasificación de riesgo de inundaciones.

El método de FEMA para medir el riesgo de inundaciones determina las primas del seguro contra inundaciones para aquellos propietarios que tienen que comprarlo; este método, al igual que los mapas de peligros, no se había adaptado a la tecnología y el clima cambiantes.

Históricamente, la obligación del seguro contra inundaciones ha sido un cálculo relativamente simple: un propietario está en una zona de alto riesgo y tiene que comprar un seguro, o no lo está y no lo hace; las tarifas se determinan por la diferencia entre la elevación de la casa y la "Elevación de inundación base", o el nivel de agua anticipado de futuras inundaciones; los subsidios compensaron un poco el gasto.

En marzo, FEMA anunció una iniciativa de “Clasificación de riesgo 2.0”, que entrará en vigencia en octubre de 2020, pero la agencia describió la nueva política solo en términos breves y vagos. El sistema de calificación ajustado se esfuerza por "cerrar la brecha del seguro" e incorporará detalles granulares, lote por lote, que potencialmente podrían incluir el costo de reconstrucción de la casa; la distancia desde la costa o ribera; diferentes impactos de diferentes tipos de inundaciones; o el historial de inundaciones de la estructura.

Al igual que los mapas de peligro de inundaciones por venir, la Clasificación de riesgo 2.0 es una caja negra. Los 5 millones de titulares de pólizas actuales en todo el país verán cambiar sus tarifas bajo el sistema de clasificación de riesgo 2.0, pero hasta que FEMA publique una descripción más detallada de la póliza, la forma y dirección precisas de ese cambio sigue siendo un misterio.

No es de extrañar que cambiar el sistema haya sido polémico y lento. El aumento de las tasas de seguro podría afectar drásticamente la asequibilidad para los propietarios individuales y el mercado de la vivienda en su conjunto, ya que las casas obligadas por seguros se vuelven más caras de poseer y más difíciles de vender.

El estudio de 2017 de Rand Corporation proyectó que la eliminación de los "derechos adquiridos", que permite a los propietarios de viviendas actualmente sin seguro fuera de la zona de inundación comprar un seguro a una tasa que refleje su nivel actual y más bajo de riesgo medido antes de la adopción de nuevos mapas de amenazas, podría casi duplicar el prima mediana del seguro contra inundaciones, y deprime el valor de las propiedades en decenas de miles o incluso cientos de miles de dólares.

Riesgo, tasas y resiliencia

No está claro en este momento si Risk Rating 2.0 preservará la política de derechos adquiridos, pero Noreen Clancy, analista de políticas de RAND y uno de los coautores del informe de 2017, dice que el método de calificación basado en la estructura y el riesgo se refleja en el anuncio de marzo sugiere que los subsidios basados en mapas de peligros, como los derechos adquiridos, pronto estarán en la tabla de cortar.

"En un nivel teórico, es una buena idea impulsar a las personas hacia tasas más basadas en el riesgo", dice Clancy. "Los precios subsidiados pueden estar dando a las personas un sentido distorsionado de su riesgo".

La eliminación de los subsidios también podría ayudar a controlar la deuda del NFIP, que alcanzó un máximo de $30.4 mil millones en 2017. Citando sus finanzas "insostenibles", el Congreso ha otorgado al programa solo meses de reautorizaciones temporales desde ese año, la más reciente de las cuales se establece expirará el 30 de septiembre

Pero desde la perspectiva de los propietarios, una imagen más precisa y sutil de los peligros de la zona de inundación puede no ser bienvenida, si aumenta el costo de permanecer en sus hogares.

El anuncio de marzo provocó la indignación de los propietarios de viviendas en Long Island, que anticipan primas más altas como resultado del alto costo regional de construcción, un factor que podría incluirse en el nuevo cálculo. Aún se desconoce si su miedo se hará realidad.

Según la limitada información disponible actualmente, dice Nagy, los propietarios de viviendas de la ciudad de Nueva York en diferentes vecindarios podrían sentir los efectos en diferentes grados, pero es probable que las tasas aumenten para muchos. Y cualquier aumento, incluso si tiene un tope del 9 por ciento anual, la cifra propuesta en una medida bipartidista destinada a proteger contra los picos de tasas como resultado de la “metodología desconocida y no probada”, podría ser la gota que colmó el vaso para los propietarios que ya se sienten presionados.

¿Ejecución hipotecaria antes de la inundación?

Hay motivos para creer que la presión se siente mucho en muchos de los vecindarios vulnerables a las inundaciones de Nueva York, donde las tasas de ejecución hipotecaria se dispararon vertiginosamente en 2017 y han seguido aumentando. Barrios como Bergen Beach y New Dorp, que estuvieron entre los más afectados por el huracán Sandy, han visto aumentar las tasas de ejecuciones hipotecarias en dos o tres veces en los últimos tres años, un aumento mucho más pronunciado que en la ciudad en su conjunto. En el trimestre más reciente, mientras que la cantidad de ejecuciones hipotecarias en toda la ciudad en realidad disminuyó, en vecindarios como Canarsie, Bergen Beach y Mill Basin, la cantidad de ejecuciones hipotecarias, y especialmente las presentaciones previas a la ejecución hipotecaria, aumentó.

Los abogados de prevención de ejecuciones hipotecarias y los defensores de los propietarios de viviendas en Brooklyn y Staten Island advierten que no es probable que el aumento gradual de las tasas de seguro contra inundaciones esté impulsando la tendencia detrás de las ejecuciones hipotecarias en este momento. Canarsie, por ejemplo, tiene más propietarios de viviendas de bajos ingresos que devengan hipotecas que la ciudad en promedio, y fue un epicentro durante la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2008. “Las razones por las que nuestros clientes están en ejecución hipotecaria son las mismas de siempre: pérdida de ingresos, crisis médica o cambio en la composición familiar”, dice Angella Davidson, directora del Programa de Prevención de Ejecuciones Hipotecarias en Neighborhood Housing Services of Brooklyn, que atiende a propietarios amenazados por ejecución hipotecaria en los vecindarios del sur de Brooklyn, incluido Canarsie.

Pero las dificultades financieras tienen una forma de agravarse entre sí, y los números actuales de presentación de solicitudes antes de la ejecución hipotecaria pintan un cuadro de vecindarios bajos y propensos a inundaciones al borde de una crisis. El aumento de las primas del seguro contra inundaciones podría inclinar la balanza.

Rose Marie Cantanno, abogada supervisora del proyecto de prevención de ejecuciones hipotecarias en New York Legal Assistance Group, dice que algunos clientes, especialmente los propietarios de viviendas de edad avanzada, ya se están encontrando financieramente agotados por la combinación de primas de seguros contra inundaciones e impuestos a la propiedad. (Los vecindarios de la zona de inundaciones de Nueva York tienen una mayor proporción de residentes mayores de 70 años que la ciudad en su conjunto, según un estudio de seguros contra inundaciones y asequibilidad publicado por CNYCN en 2017). Para los propietarios de ingresos fijos, los aumentos a perpetuidad se convertirán rápidamente en insostenible. “Es un problema ahora; está a punto de ser un problema mucho mayor ”, dice Cantanno.

Sin embargo, hay margen para el optimismo, según Nagy. Los subsidios para compensar el costo para algunos propietarios de viviendas permanecerán vigentes, y es probable que se mantengan los topes a la tasa de aumento anual cuando entre en vigencia el nuevo sistema de calificación. Y la información más detallada sobre el riesgo de inundaciones presenta una especie de oportunidad para educar a los propietarios de viviendas e impulsar la inversión en medidas de adaptación y mitigación.

Bajo el sistema actual, elevar una vivienda genera crédito hacia una prima subsidiada; La calificación de riesgo 2.0 probablemente incluirá créditos para una gama más amplia de actividades, incluido el traslado de electrodomésticos costosos y elementos del sistema de construcción a pisos más altos. Para los propietarios de casas adosadas prototípicas de Nueva York, que resultan más o menos imposibles de elevar, este cambio de política podría significar una oportunidad viable para equipar sus casas para una mayor resiliencia y acceder a tarifas de seguro más bajas en el proceso.

Nagy también sugirió que ampliar la llanura de inundación podría estimular una conversación más amplia. “La conversación sobre las inundaciones tiende a ser binaria, pero existe un amplio espectro de riesgos”, dice Nagy; diferentes políticas de mitigación y adaptación podrían ser apropiadas para los propietarios que enfrentan diferentes niveles de amenaza. Un sistema de calificación más sutil podría dar crédito a políticas como los subsidios con verificación de recursos y las adquisiciones para el "retiro administrado", que fueron más populares que las disponibles a raíz de la súper tormenta Sandy, dice Nagy.

Pase lo que pase, la llegada de nuevos mapas de peligro de inundaciones inmediatamente después de un nuevo sistema de clasificación de riesgos significará que los propietarios de estos vecindarios tendrán que tomar varias decisiones complicadas y financieramente significativas en un período de tiempo muy corto. Pero hasta entonces, esperan.

Publicado originalmente en Límites de la ciudad el 18 de septiembre de 2019.

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